Chi ha ceduto l’abitazione acquistata usufruendo delle agevolazioni “prima casa” e ne riacquista un’altra entro un anno, in presenza di tutti i requisiti per le agevolazioni prima casa, ha diritto ad ottenere un credito di imposta in misura pari al minore importo tra l’imposta di registro (o Iva) pagata in relazione al precedente acquisto, e l’imposta di registro (o Iva) dovuta per l’acquisto della nuova abitazione (legge 23 dicembre 1998, n. 448, art. 7, in vigore dal 1° gennaio 1999).

Le condizioni per ottenere questa agevolazione sono:
1) aver usufruito delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa (su imposta di registro o Iva, e quindi non nell’ambito di successione o donazione);

2) avere in seguito venduto (o donato) l’immobile che era stato acquistato con le agevolazioni prima casa (non è previsto un limite di tempo, quindi è indifferente che la cessione avvenga entro o oltre i cinque anni dall’acquisto); l’Agenzia delle Entrate ha precisato che il credito di imposta per il riacquisto della prima casa spetta anche quando l’acquisto della nuova abitazione avviene prima della alienazione dell’abitazione precedentemente agevolata, avvalendosi della possibilità di alienarla entro un anno dal nuovo acquisto;

3) riacquistare, entro un anno dall’alienazione del primo immobile agevolato, un’altra abitazione non di lusso (categorie diverse da A1, A8, A9), soggetta indifferentemente a imposta di registro o Iva, in presenza delle condizioni per usufruire delle agevolazioni per la prima casa; secondo l’Agenzia delle entrate, il riacquisto può avvenire con atto di compravendita o permuta, ma non per donazione o successione, anche se agevolate, perché la norma fa espresso riferimento all’imposta di registro e all’Iva (risoluzione 3 aprile 2008, n. 125/E).

Il credito d’imposta può essere utilizzato immediatamente, diminuendo l’imposta di registro dovuta sul nuovo atto di acquisto agevolato oppure, successivamente, diminuendo le imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente al sorgere del credito.

Attenzione, però: non è mai possibile utilizzare immediatamente il credito d’imposta in diminuzione dell’Iva dovuta sul nuovo acquisto e pertanto se l’atto con il quale acquistiamo la nuova casa è soggetto a Iva dobbiamo pagarla interamente e usufruire in seguito del credito d’imposta quando paghiamo l’IRPEF.

Non è neppure possibile chiedere il rimborso delle imposte pagate sul primo acquisto: il credito può essere utilizzato solo in compensazione con altre imposte.

L’amministrazione finanziaria ha stabilito che chi vuole usufruire immediatamente del credito di imposta, portandolo in detrazione dell’imposta di registro sul riacquisto, deve chiedere espressamente il beneficio al Notaio nell’atto di acquisto della nuova abitazione, indicando gli estremi degli atti di acquisto e di vendita del primo immobile agevolato precisando l’ammontare dell’imposta a suo tempo pagata. Se si trattava di atto soggetto a IVA, è richiesta anche l’esibizione della vecchia fattura al momento della registrazione (circolare n. 19/E del 1 marzo 2001). Chi invece intende usufruire del credito di imposta nella dichiarazione dei redditi, non è obbligato a inserire alcuna dichiarazione nell’atto di riacquisto (risoluzione n. 70/E dell’11 maggio 2004).

Ricordiamo inoltre che se la rivendita del primo immobile agevolato avviene entro i cinque anni dall’acquisto, è necessario acquistare il nuovo immobile entro un anno dall’alienazione, e destinarlo a propria abitazione principale, per evitare la decadenza dalle agevolazioni precedenti e le relative sanzioni.

L’agevolazione sul riacquisto si affianca a quella sull’acquisto della prima casa e presuppone che il contribuente ne abbia già usufruito. Questo era un problema per chi aveva acquistato la propria abitazione con un atto soggetto a Iva prima del 22 maggio 1993 quando l’aliquota del 2% (fino al 31 dicembre 1988) o del 4% (dal 1 gennaio 1989 al 22 maggio 1993) non era un’agevolazione ma l’imposta ordinaria per la vendita di abitazioni. Non avendo tecnicamente usufruito dell’agevolazione al momento dell’acquisto dell’abitazione, chi aveva acquistato l’abitazione principale da un impresa prima del 22 maggio 1993 sembrava non poter godere del credito di imposta. L’amministrazione finanziaria ha però riconosciuto espressamente il credito di imposta anche a questi soggetti. Nell’atto di acquisto della nuova abitazione dovrà però essere contenuta la dichiarazione di essere stato in possesso dei requisiti prima casa in relazione all’immobile alienato, secondo le norme allora vigenti, e la relativa documentazione dovrà essere presentata alla registrazione dell’atto (circolare n. 19/E del 1 marzo 2001).

L’Agenzia delle entrate ha precisato che il credito d’imposta spetta anche quando il contribuente ha già acquistato e alienato più volte l’abitazione principale usufruendo dell’agevolazione. Si considera, di volta in volta, il solo acquisto precedente, facendo riferimento all’imposta applicabile a tale atto (circolare 7 giugno 2002 n. 48/E).

Secondo l’Agenzia delle entrate, il credito d’imposta non spetta a chi ha ceduto solo una pertinenza dell’abitazione acquistata con le agevolazioni per la prima casa (per esempio un’autorimessa), e riacquista entro un anno un’altra pertinenza della stessa categoria di quella ceduta (risoluzione 1 febbraio 2008, n. 30/E).